Причины продажи квартиры с непогашенной ипотекой могут быть самые разные, вплоть до того, что вам просто не под силу уже выплачивать долговое обязательство. Тогда возможен следующий вариант: при продаже вы получаете разницу между стоимостью жилья и долгом банку, который еще не погашен.
Также бывает, что необходимо продать квартиру в процессе строительства, такой тип перепродажи называется переуступкой права требования.
Иногда необходимо продать квартиру, если семья стала больше и вам стало тесно. Вы решили приобрести новую жилплощадь и ходатайствуете в банк о продаже.
Причин может быть множество, но остановимся подробнее на вариантах продажи квартиры по ипотеке.
Продажа жилья самостоятельно
Как уже оговорено выше, необходимо сначала получить разрешение у банка. В этом случае банк посчитает остаток долга по кредиту. А дальше все идет как с обычной продажей: чтобы получить больше денег, необходимо хорошо подготовить квартиру. Во-первых, проведите основательную уборку: квартира должна сиять от чистоты. Будущий покупатель должен оценить пространство помещения, поэтому избавьтесь от ненужных вещей. Но не переусердствуйте: квартира не должна выглядеть голой и неуютной.
Во-вторых, обратитесь во всевозможные газеты по продаже недвижимости, веб-сайты с объявлениями (например cian.ru). Теперь остается только ждать звонков и их будет очень много – от риелторов, предоставляющих услуги по продаже. Поэтому в объявлениях сразу же напишите: риелторам не беспокоить. Не указывайте свой домашний или мобильный телефон, лучше для этой цели завести отдельную сим-карту. Иначе от спама не оберетесь.
Затем вам с покупателем необходимо обратиться в соответствующий банк, для погашения кредита. На этом этапе банк обязан выдать справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Потом вы как продавец должны снять обременение с квартиры: прийти в регистрационную палату и подать заявление. Вам потребуются следующие документы: заявление о снятии обременения с квартиры, паспорт владельца, свидетельство о регистрации права собственности, справка о погашении долга банку и закладная на квартиру. После того, как ипотечный долг погашен, на обратной стороне свидетельства вы обнаружите штамп, подтверждающий снятие обременение с квартиры.
Теперь дело остается лишь за передачей денег продавцу и переездом.
Продажа квартиры через агентство по недвижимости
При обращении в любое агентство будьте готовы к тому, что вам придется отдать какой-то процент от продажи. Работа таких агентств заключается в подборе покупателей и обеспечении безопасности сделки. Теперь к вопросу о цене. Чтобы квартира продалась как можно быстрее, нужно поставить цену наравне с рыночными или даже немного ниже. Однако, если вы уже определили стоимость квартиры, при указании цены немного выше, тогда в результате торгов с покупателем вы сможете продать квартиру по желаемой цене. Далее вы проходите такие же процедуры, как и в 1 случае.
Продажей квартиры с непогашенной ипотекой занимается банк
В таком случае банк выступает не в качестве стороннего наблюдателя, а активно сопровождает ход вашей сделки, выдает свою банковскую ячейку. Все документы регулируются банков, от вас потребуют только ознакомление и подписи. Однако такая схема совсем не выгодна заемщику, поскольку банк не заинтересован в продаже квартиры по сходной или повышенной цене. Ему лишь требуется вернуть себе долг, поэтому вполне вероятно, что сумма долга будет равняться стоимости квартиры.
Как пример, рассмотрим такой случай: вы взяли у банка заем на 1 млн рублей и спустя два года хотите продать квартиру. Давайте с помощью калькулятора ипотеки посчитаем, какой остаток долга перед банком необходимо будет погасить. Причем кредит в данном примере рассчитан по ставке 15% на 10 лет. Дата первого платежа – 18 июня 2013 года, остаток долга на 18 июня 2015 года составит 96 12 79.6, получается, что за два года вы выплатили 38720.4 (1 000 000 -96 12 79.6).
В таком случае банк продаст вашу квартиру за 96 12 79.6 или немного больше. Кроме того, вы же приобрели квартиру не ровно за 1 млн рублей. В любом случае перед приобретением квартиры необходимо оплатить первоначальный взнос, около 25% от стоимости. При таком варианте вы потеряете 288720.4 (1 250 000 – 96 12 79.6).
Отсюда вывод – чтобы не потерять лишних денег, лучше продавать квартиру самому.
