Нет ничего удивительного в том, что ипотечное кредитование в России считается вопросом весьма рискованным. И заёмщики, и кредиторы с опаской относятся к данному финансовому инструменту. В первую очередь, к причинам такого отношения следует отнести пробелы и коллизии в российском законодательстве, которое требует существенного совершенствования. Кроме того, финансовая нестабильность в национальной экономике, которая тянет за собой плавающие банковские ставки, также накладывает негативный отпечаток. Зная многочисленные риски ипотечного кредитования, и заёмщик, и кредитор смогут максимально точно оценивать имеющиеся у них возможности и наиболее грамотно застраховать себя от рисков ипотеки.
Про изменение процентных ставок
Изменения рыночных процентных ставок, как правило, являются последствиями изменений инфляционного уровня. Для кредиторов данный вид риска заключён в уменьшении прибыльности по операциям ипотечного кредитования. Вместе с тем, в ситуации, когда снижается рыночная процентная ставка, увеличивается вероятность досрочных погашений кредитов заемщиками (заемщики стремятся досрочно погасить кредиты в целях получения кредитов под меньшие процентные ставки).
В целях страхования своей деятельности от ситуаций, связанных с ростом уровня инфляции, банки, стараясь снизить риски ипотеки, активно используют разнообразные варианты кредитования с переменными процентными ставками. Как правило, используются “плавающие” процентные ставки, рассчитанные на основании процентных ставок Лондонской международной биржи. Свойством переменных процентных ставок является то, что они достаточно сложны в расчётах.
Какие бывают риски при ипотечном кредитовании?
- Рыночные риски проявляются при существенном падении цен на недвижимость. Заемщик страдает, поскольку, купив в кредит дорогостоящую квартиру, он рассчитывал, что цена её не уменьшится за тот период, пока будет выплачиваться кредит. В иной ситуации слишком большой будет переплата. Кредитор в данном случае не в состоянии скомпенсировать расходы на выдачу кредитов из его цены, в случае, если заемщик лишится способности вернуть кредит. Напомним, что из всех банков наибольшой популярностью у российских граждан пользуется ипотека в Сбербанке.
- Риски колебаний валютных курсов. Этим рискам ипотеки подвергнуты заемщики, поскольку российский ипотечный рынок предоставляет кредиты в валютном исчислении. В валюте исчисляются и кредитные обязательства.
- Риски неплатежей представляет собой возможность несвоевременных выплат обязательств по ипотеке. Кредитор при этом не получает ожидаемый доход. Расчёт этого вида риска производится ещё на стадии выдачи кредита, когда банковская организация проверяет платёжеспособность потенциальных заемщиков.
- Риски ликвидности проявляется, если при наступлении срока выполнения финансовых обязательств у банков из-за нестабильности портфеля активов и пассивов имеется дефицит средств для оплаты. Регулировка данного вида риска производится на законодательном уровне.
- Риски нетрудоспособности заёмщика. При наступлении этого риска заемщики лишены дохода и возможности возвращения кредита.
- Риски досрочных погашений кредитов состоит в том, что кредиторы получают большие объемы финансовых средств для реинвестирования. Основная проблема здесь в том, что рыночные процентные ставки в моменты реинвестирования могут быть низкими.
- Имущественный риск. Помимо риска кредиторов и заемщиков имеются риски ипотеки, которые имеют отношение к объектам залога: риски повреждений имущества и риски утрат титулов собственности.
Страхование наиболее вероятных групп рисков
В отношении ипотечного кредитования на российском рынке складывается практика страхования некоторых видов риска. А именно:
- риска жизней и здоровья заёмщиков;
- риска повреждений объектов залога;
- рисков утрат или ограничений прав собственности на объекты залога.
Расходы по страхованию рисков ипотечного кредитования несут заемщики. В среднем эти расходы погашаются из расчёта 1,5% стоимости кредита.
Ольга Волгина | 12 июня 2010 года
Так все-таки…что же? брать ипотеку или совсем забыть про нее среднему человеку?